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第三人能向法院起诉主张双方签订的房屋买卖合同无效吗?

发布日期:2019-05-20    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  高某1诉称:我于1991年11月26日与高某3签订《房屋买卖协议》,我将房屋12间、院墙及地面附着物作价26596.9元转让给高某3。高某3在接收房屋后并未居住,而是将房屋转让给李某1,现上述房屋由李某1占有。我于2010年5月起诉,请求确认我与高某3的《房屋买卖协议》无效,经一审和二审判决认定协议无效。高某3无权处分房屋及附属物,且李某1、高某3均系非农业户口,更无权处分该房屋及附属物,李某1、高某3签订的房屋买卖协议应属无效,自签订之日起就无法律约束力。李某1非法占用的房屋及附属物应返还给我。为维护我的合法权益,我请求判令:1、李某1、高某3签订的房屋买卖协议无效;2、李某1将房屋及附属物返还我;3、诉讼费由李某1、高某3负担。本案审理过程中,高某1向法庭提交了申请书,要求将案由变更为“确认合同无效纠纷”,将诉讼请求变更为:1、李某1、高某3签订的房屋买卖协议无效;2、诉讼费由李某1、高某3负担。
  2、被告辩称
  李某1辩称:高某1的证据材料中没有我方与高某3之间的房屋买卖协议,没有基本的证据。我方是其与高某3合同法律关系之外的第三人,高某1是我方与高某3之间法律关系的第三人,高某1无权介入我方与高某3之间的法律关系。现在无法找到高某3。高某3没有参加庭审,也没有向我方表示毁约。高某1是基于拆迁等利益的驱动,强行拆散法律关系。高某1只能基于合同的相对性要求高某3返还。房屋已经今非昔比,高某1主张的东西已经不存在了,取而代之的是我方巨大投资产生的房屋和财产。我方经过相关部门的批准在此经营。高某1是城镇居民,在市里有自己的住房,高某1与本案没有利害关系。高某3不参与进来对我是不公平的。高某1与高某3的合同无效无法得出高某3与我之间的合同无效。因此,本案根本不具备判决无效和返还原物的法律基础和现实条件,会导致权益明显失衡,社会资源的巨大浪费,会纵容助长唯利是图、背信弃义的不良社会风气。
  二、法院查明
  2010年4月27日,北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会出具证明,内容为:案外人高某4系北京市昌平区沙河镇于辛庄村村民,于1989年3月去世。高某1系高某4之独子,为高某4名下的宅基地唯一合法继承人,高某4去世后,其名下的宅基地使用权及地上12间房屋产权一直由高某1所有,从未变更至其他人名下。
  1991年11月26日,高某1将北房八间、耳房二间、西房二间以26596.9元的价格卖给高某3,并签订《房屋买卖协议》,昌平区沙河镇人民政府城建科、昌平区沙河镇于辛庄村民委员会分别在该协议上盖章。协议签订后,高某3支付了价款,高某1交付了房屋。
  1999年1月10日,高某3将上述房屋卖给李某1。现该房屋及院落由李某1占用。在此期间,李某1在该院落内增建房屋。李某1作为法定代表人设立北京庆京电子技术中心,李某1之子李某2作为法定代表人设立北京钰亚技研科技有限公司,住所地均为3号,即本案院落。
  2010年高某1将高某3诉至法院,要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效,李某1作为第三人参加了诉讼。后经终审判决,认定高某1与高某3于1991年11月26日签订的《房屋买卖协议》无效。
  另查,本案房屋坐落的土地未办理集体土地使用权证。高某1、高某3、李某1均系非农业户口。
  三、法院判决
  1、一审判决
  被告高某3与被告李某1签订的《房屋买卖协议》无效。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告高某3经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。无效的合同自始没有法律效力,因高某1与高某3之间于1991年11月26日签订的《房屋买卖协议》已被法院终审判决无效,导致高某3与李某1之间的买卖行为丧失了其发生的法律基础,故二者之间的买卖行为也应认定为无效。
  另外,宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系;宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。高某3、李某1均系非农业户口,并非昌平区沙河镇于辛庄村集体经济组织成员,故高某3与李某1的房屋买卖行为,在处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的,因此也应认定双方签订的房屋买卖协议无效。李某1认为协议有效之答辩意见,于法无据,法院不予采信。关于李某1在院落投资建设的房屋和财产所产生的争议,双方可另案解决。

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