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转让未经政府批准的划拨土地使用权上的房屋买卖合同有效

发布日期:2019-08-09    作者:程智华律师

案情简介:2009年3月,李某(买方、乙方)与刘某(卖方、甲方)签订了《房屋转让协议》,约定:一、甲方自愿将登记某公司名下的,经某省某市中级人民法院于2008年11月作出裁定归甲方所有的,现产权仍登记某公司名下2009年3月,刘某出具《收据》,载明收到李某购买案涉房屋定金100万元。2009年4月,刘某出具《收据》,载明收到李某购买案涉房屋购房款139万元,购房款全部付清。一审某市某区法院认为,《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于李某诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持。二审某市中级人民法院判决:一、撤销省某市某区人民法院民事判决;二、确认刘某与李某于2009年3月、2009年4月签订的两份《房屋转让协议》无效。省人民检察院向省高级人民法院提出抗诉,该院再审维持省某市中级人民法院民事判决。

二〇一七年八月最高人民法院经审理认为,《房屋转让协议》是否合法有效

虽然该土地使用权仍然为划拨土地使用权,但《房屋转让协议》合法有效,因为其并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。最后判决维持广东省某市某区人民法院(2011)深南法民三初字第738号民事判决。
王美舟律师评论:此判决裁判旨意李岩与哈尔滨市不锈钢厂房屋买卖合同案完全相反,让人无所适从,统一裁判标准需从最高人民法院法官做起。
文章源于最高人民法院公报案例

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